Hyresvärdar

Hyra ut uthyrningsdel – inneboende eller andrahandsuthyrning?

En uthyrningsdel är en avskild del av din bostad som du hyr ut, till exempel ett källarplan eller en del av en lägenhet med egen ingång. Bor du kvar och delar bostaden med den som hyr är det oftast en inneboende, men fungerar delen som en egen bostad talar det för andrahandsuthyrning. Skillnaden avgör om du behöver föreningens samtycke när du har bostadsrätt, medan ingen behöver godkänna uthyrningen om du äger din villa.

Få en idé om vad du kan ta ut i hyra

Vad är en uthyrningsdel?

En uthyrningsdel är en del av bostaden som är avskild från resten och hyrs ut till någon annan. Det kan vara ett källarplan med egen ingång, en våning i en villa eller ett rum med pentry och badrum i en större lägenhet.

Ordet används ofta i bostadsannonser, men det säger inget om vilka regler som gäller. Det avgörs av vilken bostadsform du har, om du själv bor kvar och hur självständigt den som hyr kan bo. Hyr du bara ut ett sovrum och delar kök och badrum handlar det i stället om att hyra ut ett rum.

Är en uthyrningsdel inneboende eller andrahand?

En uthyrningsdel räknas oftast som inneboende om du bor kvar och den som hyr delar en del av vardagen med dig, till exempel köket eller badrummet. Kan den som hyr i stället bo helt för sig själv talar det för andrahandsuthyrning. Lagen kallar det självständigt brukande.

Det här brukar tala för andrahandsuthyrning:

• Delen har eget kök eller pentry
• Delen har egen ingång
• Delen har egen toalett och dusch
• Den som hyr behöver inte använda något i din del av bostaden

Ingen enskild punkt avgör saken, utan det är helheten som räknas. Gränsen blev dessutom tydligare 1 juli 2026.

Har du bostadsrätt behöver du också själv bo där för att det ska kunna räknas som inneboende. Ett ungefärligt riktmärke är 80–100 dagar per år eller två till tre dagar i veckan, men det är ingen exakt gräns.

Lägenhet med uthyrningsdel: behöver du tillstånd?

Har du en lägenhet med uthyrningsdel i en bostadsrättsförening behöver du föreningens samtycke om uthyrningen räknas som andrahandsuthyrning. Det gäller även om lägenheten såldes med uthyrningsdelen som en fördel, så köp inte för givet att du får hyra ut fritt.

Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl för uthyrningen och föreningen saknar befogad anledning att vägra.

Hyr du ut i andra hand utan samtycke eller tillstånd riskerar du att förlora din bostadsrätt. Är du osäker på var gränsen går hos dig är det därför klokt att fråga styrelsen innan du skriver avtal. Har du hyresrätt frågar du din hyresvärd vad som gäller. Läs mer i guiden om tillstånd för andrahandsuthyrning.

En inneboende kräver inget tillstånd. Däremot får det inte bli fler inneboende än vad föreningen eller hyresvärden rimligen ska behöva godta.

Hyra ut del av hus: det här gäller

Att hyra ut del av hus kräver inget tillstånd när du äger huset själv. Det gäller både villa och ägarlägenhet, eftersom det inte finns någon förening eller hyresvärd som behöver säga ja.

Därför spelar gränsen mellan inneboende och andrahand en mindre roll i ett hus än i en lägenhet. Hyr du ut som privatperson följer du privatuthyrningslagen, oavsett om det gäller källarplanet, övervåningen eller ett attefallshus på tomten. Lagen gäller så länge du inte regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är en del av din egen bostad.

Ska du dela kök och badrum med den som flyttar in kan du läsa mer om att hyra ut rum i villa.

Hyra ut del av bostad: hyra och avtal

När du hyr ut del av bostad beror hyran på vilken bostadsform du har. Hyr du ut en del av din villa, ägarlägenhet eller bostadsrätt kommer du och hyresgästen överens om hyran, och den ska vara ett bestämt belopp. El och värme får debiteras efter faktisk förbrukning.

Helt fri är hyran dock inte. Är den väsentligt högre än vad liknande bostäder normalt kostar kan hyresgästen ansöka om prövning hos hyresnämnden. Nämnden kan då sänka hyran från dagen för ansökan, och du betalar tillbaka det som betalats för mycket, med ränta.

Har du hyresrätt ska hyran för ett rum till en inneboende stå i proportion till din egen hyra. Vid andrahandsuthyrning utgår hyresnämnden i praktiken från den hyra du själv betalar. Vill du ha en idé om vad du kan ta ut för din uthyrningsdel kan du använda hyreskalkylatorn, som bygger på genomförda uthyrningar av liknande bostäder via Samtrygg.

Skriv alltid ett skriftligt hyresavtal, oavsett hur uthyrningen räknas. Lagen kräver det inte, men både du och hyresgästen har rätt att begära det, och ett muntligt avtal är svårt att bevisa. Bor personen hos dig som inneboende kan du läsa vad ett inneboendekontrakt ska innehålla.

Hyr ut din uthyrningsdel tryggt via Samtrygg

När den som hyr bor vägg i vägg med dig vill du veta vem som flyttar in och att hyran kommer in. Via Samtrygg är bostadssökande verifierade och kreditkontrollerade, och du väljer alltid själv vem som får hyra.

Du skapar en kostnadsfri annons, och innan bostaden publiceras kontaktar vi dig och hjälper dig att bedöma hyran. Avtalet tecknar du direkt med hyresgästen och signerar digitalt. Trygghetspaketet ingår kostnadsfritt för hyresvärdar:

• Hyresgaranti i upp till 12 månader
• Uthyrningsförsäkring som täcker skador en vanlig hemförsäkring inte täcker
• Verifierade bostadssökande och kreditkontroll av hyresgäster
• Standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister
• Besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning
• Juridisk rådgivning
• Kostnadsfri marknadsföring
• Personlig service och hjälp genom hela processen

Med erfarenhet från mer än 25 000 uthyrningar kan vi hjälpa dig genom hela processen, från annons till inflyttning.

Vanliga frågor om att hyra ut uthyrningsdel

Är en uthyrningsdel alltid andrahandsuthyrning?

Nej. Bor du kvar och delar delar av vardagen med den som hyr kan det räknas som inneboende. Har delen däremot eget kök, egen ingång och egen toalett talar det för andrahandsuthyrning, även om du själv bor intill.

Får en inneboende ha egen ingång?

Ja. En egen ingång gör inte i sig att det blir andrahandsuthyrning. Det är hela bilden som räknas, alltså hur självständigt personen bor och hur mycket ni delar.

Måste jag bo kvar för att det ska räknas som inneboende?

Ja. Inneboende betyder att du själv bor kvar i bostaden. Har du bostadsrätt är ett ungefärligt riktmärke att du bor där 80–100 dagar per år eller två till tre dagar i veckan, men det är ingen exakt gräns.

Kan jag hyra ut uthyrningsdelen utan att fråga föreningen?

Det beror på hur uthyrningen räknas. En inneboende kräver inget tillstånd, men en andrahandsuthyrning kräver föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Eftersom du riskerar bostadsrätten om du gör fel är det tryggast att fråga styrelsen när du är osäker.

Hur säger jag upp den som hyr uthyrningsdelen?

Ett avtal som gäller tills vidare har tre månaders uppsägningstid till ett månadsskifte, både vid privatuthyrning och vid uthyrning av hyresrätt. Vid privatuthyrning ska uppsägningen vara skriftlig, och ett tidsbestämt avtal upphör när hyrestiden går ut, utan uppsägning. Hyresgästen har då ingen rätt att bo kvar när avtalet har upphört på rätt sätt.

Måste jag skatta när jag hyr ut en uthyrningsdel?

Hyresintäkter kan vara skattepliktiga, och du får göra avdrag. Hur mycket det blir beror på din situation, så använd Skatteverkets beräkningshjälp. Mer finns i vår beskattningsguide.

Sammanfattning

En uthyrningsdel kan vara en inneboende eller en andrahandsuthyrning, och det är hur självständigt den som hyr bor som avgör. Har du bostadsrätt kan skillnaden betyda att du behöver tillstånd, medan du som äger din villa eller ägarlägenhet inte behöver fråga någon. Oavsett bostadsform är ett skriftligt avtal och en rimlig hyra en bra grund.

Testa hyreskalkylatorn för din uthyrningsdel

Senast uppdaterad 2 november 2026