Hyresguiden

Din personliga guide i hyresdjungeln. Här kan du läsa och bli uppdaterad om det senaste inom andra hand. Vi informerar om allt från lagar och regler till spännande reportage och nyheter – allt du behöver veta om andrahandsmarknaden på ett och samma ställe!

Hyresgäster

Vad är normalt slitage? – så undviker du bli ersättningsskyldig

Ett av de mest vanliga problem som det tvistas om efter en uthyrningsperiod rör städning och slitage. Bristen på kunskap i synnerhet i kontraktsdelarna som rör skador och slitage av bostaden vid uthyrning gör att de blir ett problem för alla parter och skapar en osäkerhet kring vad som är en korrekt uppföljning när skador och förslitning av bostaden uppstår. Vi reder ut hur du som hyresgäst slipper bli ersättningsskyldig för normalt slitage och vad du som hyresvärd har rätt att få ersättning för.

 

Varför är detta ett vanligt förekommande problem?

En vanlig konflikt som uppstår mellan värden och hyresgästen är gällande vad som räknas som normalt slitage och vilka skador som hyresgästen bör ställas till svars för, det vill säga ”onormalt slitage”. Vad som räknas till normalt slitage och inte är inte helt enkelt att svara på av den anledningen att lagen ger rum för tolkning – vilket gör att varje enskilt fall kan bli en tvist i sig. Det kan därför vara till stor hjälp att ta del av denna information kring slitage vid andrahandsuthyrning för att undvika hamna i konflikt med din hyresgäst eller hyresvärd. Lagen är svårtolkad och många som hyr eller hyr ut i andra hand är osäkra kring vad som gäller kring de regler som figurerar vid skador och förslitning av bostaden. Vi hjälper dig reda ut vad som gäller kring dessa krångliga regler!

slitage

Vad har hyresgästen för skyldigheter?

Enligt Jordabalken 12 kap 24 § skall ”hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.”

Lagen beskriver med andra ord att om hyresgästen, en annan person i hushållet exempelvis en sambo eller gäster, agerat med vårdslöshet eller genom försummelse blir hyresgästen ersättningsskyldig för dessa skador. Normalt slitage är undantagen från bestraffning eftersom det är något som uppkommer naturligt av att bostaden är bebodd genom naturligt användande. Enligt 12 kap 1§ 5 st. i Jordabalken är denna lag tvingande till hyresgästens fördel, det är hyresvärden som äger bevisbördan och måste kunna bevisa att skadan skett genom att försummelse. Med andra ord är ett hyresavtal som missgynnar hyresgästen i denna fråga och förstärker dess vårdplikt av bostaden under uthyrningen inte giltigt, normalt slitage är alltid tillåtet även om det skulle stå annorlunda i hyresavtalet som är skrivit mellan parterna.

Att besluta om vad som räknas som vårdslöshet och vad som räknas som normalt slitage är således inte helt enkelt. Huvudregeln är att bostaden skall återlämnas efter uthyrningsperiod i samma skick som vid inflyttning om inte bättre skick avtalats i kontraktet. Hyresgästen är därför skyldig att vårda bostaden så att den återlämnas i ursprungligt skick, med undantag för viss normalt slitage som uppstår vid normalt boende och är ofrånkomligt oavsett vem som bor i bostaden. Hyresgästen svarar därför endast för skador som uppstått under hyrestiden som motsvarar onormal användning av bostaden.

För att förstå vad som räknas som normalt slitage och vad som räknas som onormalt slitage brukar man vanligen hänvisa till gamla praxis.

I gamla praxis brukar nedanstående exempel anses räknas som normalt slitage:

  • Hål i väggar efter tavlor eller fastskruvade bokhyllor
  • Små repor i golv eller parkett efter möbler
  • Liten mäng fettfläckar på väggar och tak (fettfläckar i kök är ofrånkomligt och kan godtas i större utsträckning än exempelvis i sovrum)
  • Måttliga rökskador efter tobaksrökning
  • Måttlig mängd repor och små sprickor i handfat samt badkar
  • Avskavd tapet efter möbelflyttningar anses i stor utsträckning vara fråga om normalt slitage. Detta är förutsatt att tapetseringen inte skett inom närmaste året. Mängden avskavd tapet som räknas som normalt slitage beror på hur lång tid det gått sedan hyresvärden omtapetserade bostaden. I vanliga fall brukar hyresvärden vara skyldig att ombesörja tapetsering av lägenheten vart tionde år. Ju längre tid sedan omtapetsering ägde rum – desto större mängd avskavd tapetsering räknas till normalt slitage.

möbel

Undvik problem – upprätta ett ordentligt besiktningsprotokoll

Om hyresvärden anser att du som hyresgäst har återlämnat bostaden i ett sämre skick än vad som är dokumenterat i besiktningsprotokollet vid inflytt är det hyresvärden som måste kunna bevisa att du orsakat dessa skador. Det är därför otroligt viktigt att upprätta ett noggrant protokoll, gärna med många bilder och eventuellt även videofilmer, där bostadens skick dokumenteras. Du som hyresgäst bör begära en kopia av protokollet så att du inte blir anklagad för skador eller förslitningar som du inte är skyldig till. Det kan även vara värdefullt att upprätta ett besiktningsprotokoll vid utflytt, gärna även här ta mycket bilder och även videofilmer på bostaden. På så sätt kan du enkelt jämföra bostadens skick vid inflytt och utflytt, och därmed ha större chans att avfärda anklagelser om att du ska ha försämrat bostadens skick.

Vad har hyresvärden för skyldigheter?

Hyresvärden är i sin tur skyldig att med skäliga tidsmellanrum utföra tapetsering, målning och andra vanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Det gäller inte om annat har avtalats och det är fråga om en lägenhet i ett enfamiljshus eller en ägarlägenhetsfastighet.

Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller om hinder eller men på annat sätt uppstår utan hyresgästens vållande får hyresgästen:

  1. Avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse göra det.
  2. Säga upp avtalet om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse åtgärda felet och felet är av väsentlig betydelse.

Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller om hinder eller men på annat sätt uppstår har hyresgästen rätt till:

  1. Skälig nedsättning av hyran.
  2. Skadestånd om inte hyresvärden kan visa att bristen inte beror på hans försummelse.

I underhållsskyldigheten ingår exempelvis att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska utföra tapetsering av lägenheten. Om exempelvis tapeten blivit avskavd på grund av att du flyttat på möbler under uthyrningsperioden är du som hyresgäst endast ersättningsskyldig för kostnader utöver hyresvärdens underhållsskyldighet. Tapeter brukar vanligtvis ha en förbrukningstid på tio år. Om du som hyresgäst exempelvis skadar tapeten efter fyra år och skadan kräver omtapetsering behöver du endast stå för sex tiondelar av kostnaderna.

Hyresguiden

Vi använder cookies för förbättrad användarupplevelse. Genom att klicka okej, godkänner du våra villkor för cookies. Läs mer om vår personuppgiftspolicy här.