Hyresprissättningsguiden för bostadssökande

Vad är en rimlig hyra vid andrahandsuthyrning?

Att veta om en hyra är rimlig kan vara svårt, särskilt när du hyr en bostad i andra hand. Reglerna skiljer sig beroende på vilken typ av bostad du hyr. För hyresrätter gäller hyreslagens regler om bruksvärde och skälig hyra, medan privatägda bostäder omfattas av privatuthyrningslagen.

För hyresrätter gäller fortfarande hyreslagens regler om bruksvärde och skälig hyra. För bostadsrätter, villor och andra privatägda bostäder får hyran sättas utifrån marknadens efterfrågan. Samtidigt finns ett skydd mot väsentligt överhyra.

I den här guiden går vi igenom vilka regler som gäller för olika boendeformer, hur hyran kan bedömas och vad du kan göra om du anser att hyran är oskäligt hög. Guiden bygger på Samtryggs erfarenhet från tusentals genomförda uthyrningar och vår löpande dialog med både hyresgäster och hyresvärdar över hela Sverige.

Innehåll

Bostadsrätt, villa och fritidshus

När du hyr en bostadsrätt, villa, fritidshus eller annan privatägd bostad gäller privatuthyrningslagen. Lagen omfattar uthyrning av upp till två privatägda bostäder och innebär att hyran kan sättas utifrån marknadens efterfrågan, samtidigt som det finns ett skydd mot väsentligt överhyra.

I det här avsnittet går vi igenom hur hyressättningen fungerar och vad du kan göra om du anser att hyran är oskäligt hög.

Hur fungerar hyressättningen?

För privatägda bostäder sätts hyran utifrån marknadens efterfrågan, samtidigt som privatuthyrningslagen skyddar mot väsentligt överhyra.

 Det innebär att hyran kan variera beroende på flera faktorer, exempelvis:

• Bostadens storlek
• Läge och område
• Standard och skick
• Möblering
• Om kostnader för exempelvis el, bredband eller parkering ingår
• Efterfrågan på marknaden

För privatuthyrning finns ingen lagstadgad beräkningsmodell för hur hyran ska fastställas. I stället bedöms hyran utifrån bostadens egenskaper och den aktuella marknadssituationen.

Hur vet jag om hyran är rimlig?

Som hyresgäst kan det vara svårt att avgöra om hyran ligger på en rimlig nivå. Ett bra första steg är att jämföra med liknande bostäder i samma område.

Tänk på att hyror kan skilja sig åt även mellan liknande bostäder. Faktorer som möblering, skick, läge i fastigheten och vad som ingår i hyran påverkar ofta priset. Genom att jämföra flera liknande bostäder får du en bättre bild av vad som är en rimlig hyresnivå.

Vad händer om hyran är för hög?

Även om privatuthyrningslagen ger stor frihet att sätta hyran finns fortfarande ett skydd mot väsentligt överhyra. Det innebär att hyran inte får sättas på en oskäligt hög nivå i förhållande till bostaden och marknaden.

Om du anser att hyran utgör en väsentlig överhyra kan du få hyran prövad. Vid en prövning görs en bedömning av bostadens läge, standard, storlek och den aktuella marknadssituationen. Om det bedöms att hyran är väsentligt högre än vad som är rimligt kan hyran sänkas framåt i tiden. Det är därför viktigt att reagera om du misstänker att hyran ligger långt över marknadsnivån.

Till skillnad från reglerna för hyresrätter är möjligheterna till retroaktiv återbetalning mer begränsade vid privatuthyrning. Fokus ligger istället på att säkerställa att framtida hyror sätts på en rimlig nivå.

Så vet du om hyran är rimlig

Innan du skriver under ett hyresavtal kan det vara klokt att jämföra hyran med andra liknande bostäder i området. På så sätt får du en bättre uppfattning om hyran ligger på en rimlig nivå. Kom ihåg att en hög hyra inte automatiskt innebär att den är oskälig. Faktorer som läge, standard, möblering och efterfrågan kan påverka priset.

Alla hyresvärdar på Samtrygg är i kontakt med oss innan deras bostäder publiceras. Genom erfarenhet från tusentals genomförda uthyrningar och löpande dialog med både hyresgäster och hyresvärdar har vi en god förståelse för hur hyresmarknaden fungerar i praktiken. Det bidrar till en transparent marknadsplats där det är enkelt att jämföra bostäder, hyror och villkor innan du skriver på ett hyresavtal.

Hyresrätt

Om du hyr en hyresrätt i andra hand har din hyresvärd som huvudregel rätt att ta ut samma hyra som hen själv betalar för bostaden. Om bostaden är möblerad eller om kostnader för exempelvis el, bredband eller parkering ingår i hyran får vissa tillägg göras.

I det här avsnittet går vi igenom vad som menas med skälig hyra, bruksvärdesprincipen, likvärdiga lägenheter och trappning. Du får också exempel på hur hyran kan beräknas och information om vad du kan göra om du misstänker att du betalar för mycket.

Skälig hyra, bruksvärdesprincipen och likvärdiga lägenheter

Enligt hyreslagen ska hyran vara skälig. För hyresrätter innebär det att hyran ska motsvara bostadens bruksvärde, det vill säga det praktiska värde bostaden har ur en hyresgästs perspektiv.

När bruksvärdet bedöms tas hänsyn till flera faktorer, bland annat:

• Storlek
• Planlösning
• Standard och skick
• Läge i fastigheten
• Tillgång till hiss, tvättstuga, parkering och andra gemensamma faciliteter
• Närhet till kommunikationer och service

Hyran ska också vara jämförbar med hyran för likvärdiga lägenheter. Med likvärdiga lägenheter menas bostäder med ungefär samma egenskaper och som ligger i jämförbara områden.

Alla egenskaper behöver dock inte vara identiska för att två lägenheter ska anses likvärdiga. En något mindre lägenhet med bättre planlösning kan exempelvis ha samma bruksvärde som en större lägenhet med mindre effektiv planlösning. På samma sätt kan vissa fördelar väga upp andra nackdelar vid en jämförelse.

Exempel på bruksvärdefaktorer

Anta att du vill bedöma om hyran är rimlig för en hyresrätt med följande egenskaper:

• Storlek: 50 kvm
• Byggår: 2001
• Planlösning: 2 rum och kök
• Våningsplan: 3 av 6
• Skick: Inget reparationsbehov
• Ljudisolering: Ja
• Hiss: Ja
• Tvättstuga: Ja
• Sopnedkast: Nej
• Förråd: Nej
• Fastighetsservice: Ja
• Parkeringsplats: Nej
• Närhet till kommunikationer: Ja

En jämförelselägenhet behöver inte ha exakt samma egenskaper för att anses likvärdig. Exempelvis kan en något mindre lägenhet med bättre planlösning ha samma bruksvärde.

I de flesta fall motsvarar den hyra som din hyresvärd själv betalar redan bostadens bruksvärde, eftersom hyran normalt har förhandlats fram mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen.

Sveriges domstolar har mer information om vilka faktorer som spelar in när man bestämmer bruksvärdet och hur likvärdiga lägenheter bedöms.

Möbler och övriga kostnader

Om bostaden hyrs ut möblerad är det vanligt att ett möbeltillägg läggs på hyran. Någon exakt lagstadgad procentsats finns inte, men Hyresnämnden har ofta godkänt ett tillägg på cirka 10–15 procent för fullt möblerade bostäder.

Hyresvärden får även ta betalt för kostnader som är kopplade till bostaden, exempelvis:

• El
• Gas
• Internet
• Parkeringsplats
• TV-tjänster

Dessa kostnader bör motsvara de faktiska utgifterna.

Räkna ut hyran för en hyresrätt – ett exempel

Om förstahandshyran är 8 000 kronor per månad, bostaden är fullt möblerad och internet (200 kr/mån) samt parkeringsplats (900 kr/mpn) ingår kan hyran exempelvis beräknas så här:

(8 000 kr × 1,15) + 200 kr + 900 kr = 10 300 kr per månad

Har du betalat för mycket? Du kan ansöka om både sänkning och återbetalning

Om du anser att hyran är högre än vad som kan anses vara skäligt kan du ansöka hos Hyresnämnden om att få hyran prövad.

Om Hyresnämnden bedömer att hyran varit för hög kan du i vissa fall även ha rätt att få tillbaka den del av hyran som utgör överhyra och få hyran nedsatt för resten av hyresperioden. Återbetalning kan omfatta hyror som betalats upp till ett år tillbaka i tiden.

Exempel på återbetalning av överhyra

Om du har betalat 11 000 kronor per månad för en bostad där den skäliga hyran bedöms vara 9 000 kronor per månad, och du har bott där i åtta månader, kan återbetalningen uppgå till:

(11 000 kr − 9 000 kr) × 8 månader = 16 000 kr

Läs mer om regler för återbetalning här.

Trappningsregeln

I vissa fall kan hyran för en hyresrätt höjas efter en större renovering eller efter en hyresförhandling. Om höjningen är omfattande kan den delas upp över flera år istället för att genomföras på en gång. Detta kallas för trappning.

Syftet med trappningsregeln är att ge hyresgäster tid att anpassa sig till en större hyreshöjning. Istället för att hela höjningen sker direkt höjs hyran stegvis under en bestämd period.

Om den hyresrätt du hyr i andra hand omfattas av en trappad hyra har du rätt till samma reducerade hyra som förstahandshyresgästen betalar. Hyresvärden får alltså inte ta ut den framtida, fullt höjda hyran innan den faktiskt börjat gälla.

Exempel på trappning

Anta att bruksvärdeshyran för en lägenhet är 8 000 kronor per månad och att hyran höjs med 10 procent efter en större renovering. För att undvika en alltför stor höjning på en gång delas höjningen upp över fem år.

• Ursprunglig hyra: 8 000 kr/månad
• Ny hyra efter höjningen: 8 800 kr/månad
• Trappningstid: 5 år
• Årlig höjning: 2 procent

Efter tre år har hyran höjts med totalt 6 procent:

8 000 kr × 1,06 = 8 480 kr/månad

Om du hyr bostaden under det tredje året ska du därför betala 8 480 kronor per månad, inte den framtida slutliga hyran på 8 800 kronor.

Lär mer om trappningsregler här.

Granskad av jurist
Senast uppdaterad: 1 juli 2026