Hyresprissättningsguiden för uthyrare

---

Bostadsrätt, villa och fritidshus

Sedan den 1 juli 2026 gäller nya regler för privatuthyrning i Sverige. Privatuthyrningslagen omfattar nu uthyrning av upp till två bostäder och ger större frihet att sätta hyran utifrån marknadens efterfrågan.

Reglerna gäller när du hyr ut en bostadsrätt, villa, fritidshus eller annan privatägd bostad. Syftet med lagändringen är att skapa en mer flexibel hyresmarknad och göra det enklare för privatpersoner att hyra ut sina bostäder.

I det här avsnittet går vi igenom hur hyressättningen fungerar enligt de nya reglerna, när privatuthyrningslagen gäller och vad du bör tänka på när du sätter hyran.

Hur fungerar hyressättningen?

För bostadsrätter finns större frihet att sätta hyran än för hyresrätter. Privatuthyrningslagen ger större frihet att sätta hyran utifrån marknadens efterfrågan, samtidigt som det fortfarande finns ett skydd mot väsentligt överhyra. Hyran kan påverkas av flera faktorer, bland annat:

• Bostadens storlek
• Läge och område
• Standard och skick
• Möblering
• Efterfrågan på marknaden
• Om kostnader för exempelvis el, bredband eller parkering ingår

Det finns inte längre någon lagstadgad beräkningsmodell för hur hyran ska fastställas. I stället behöver hyran vara rimlig i förhållande till bostadens egenskaper och den aktuella marknadssituationen.

Vill du veta vad just din bostad kan hyras ut för? Använd Samtryggs hyreskalkylatorför att få en uppskattning baserad på aktuella marknadsdata och tusentals genomförda uthyrningar.

Privatuthyrning av upp till två bostäder

Från och med den 1 juli 2026 omfattar privatuthyrningslagen uthyrning av upp till två bostäder.

Det innebär att du exempelvis kan hyra ut:

• Din bostadsrätt och ett fritidshus
• Två bostadsrätter
• En villa och en bostadsrätt

utan att uthyrningen automatiskt omfattas av hyreslagens ordinarie regler.

Om du hyr ut fler än två bostäder samtidigt gäller normalt hyreslagens regler istället.

Hur vet jag vilken hyra som är rimlig?

Det finns inte längre någon lagstadgad modell där hyran ska beräknas utifrån kapital- och driftkostnader. I stället görs en helhetsbedömning där bland annat bostadens läge, storlek, standard och efterfrågan på marknaden vägs in.

Ett bra sätt att bedöma en rimlig hyresnivå är att jämföra med liknande bostäder i samma område och använda Samtryggs hyreskalkylator som bygger på data från tusentals uthyrningar.

Vad händer om hyran är för hög?

Även om reglerna blivit friare finns fortfarande ett skydd för hyresgästen mot väsentligt överhyra. Det innebär att hyran inte får sättas på en oskäligt hög nivå i förhållande till bostaden och marknaden.

Om en hyresgäst anser att hyran utgör en väsentlig överhyra kan hyran prövas enligt privatuthyrningslagen. Därför är det viktigt att sätta en hyra som är rimlig i förhållande till bostadens standard, läge och efterfrågan på marknaden.

Sätt rätt hyra – tryggt och enkelt

En väl avvägd hyra ökar chansen att snabbt hitta rätt hyresgäst och ger dig bästa möjliga förutsättningar för en lyckad och långsiktig uthyrning.

För att hitta en nivå som är både konkurrenskraftig och rimlig kan du använda Samtryggs hyreskalkylator. Den bygger på statistik från tusentals genomförda uthyrningar och hjälper dig hitta en hyresnivå som ligger i linje med dagens marknad.

---

Hyresrätt

När du hyr ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagens regler om skälig hyra. Som huvudregel ska hyran motsvara den hyra du själv betalar till din hyresvärd. Om bostaden är möblerad eller om kostnader för exempelvis el, bredband eller parkering ingår i hyran får du normalt göra vissa tillägg.

I det här avsnittet går vi igenom vad som menas med skälig hyra, bruksvärdesprincipen, likvärdiga lägenheter, möbeltillägg och vad som kan hända om hyran bedöms vara för hög.

Skälig hyra, bruksvärdesprincipen och likvärdiga lägenheter

Enligt hyreslagen ska hyran vara skälig. För hyresrätter innebär det att hyran ska motsvara bostadens bruksvärde, det vill säga det praktiska värde bostaden har ur en hyresgästs perspektiv.

När bruksvärdet bedöms tas hänsyn till flera faktorer, bland annat:

• Storlek
• Planlösning
• Standard och skick
• Läge i fastigheten
• Tillgång till hiss, tvättstuga, parkering och andra gemensamma faciliteter
• Närhet till kommunikationer och service

Hyran ska också vara jämförbar med hyran för likvärdiga lägenheter. Med likvärdiga lägenheter menas bostäder med ungefär samma egenskaper och som ligger i jämförbara områden.

Alla egenskaper behöver dock inte vara identiska för att två lägenheter ska anses likvärdiga. En något mindre lägenhet med bättre planlösning kan exempelvis ha samma bruksvärde som en större lägenhet med mindre effektiv planlösning. På samma sätt kan vissa fördelar väga upp andra nackdelar vid en jämförelse.

Exempel på bruksvärdefaktorer

Anta att du vill bedöma den skäliga hyran för en hyresrätt med följande egenskaper:

• Storlek: 50 kvm
• Byggår: 2001
• Planlösning: 2 rum och kök
• Våningsplan: 3 av 6
• Skick: Inget reparationsbehov
• Ljudisolering: Ja
• Hiss: Ja
• Tvättstuga: Ja
• Sopnedkast: Nej
• Förråd: Nej
• Fastighetsservice: Ja
• Parkeringsplats: Nej
• Närhet till kommunikationer: Ja

En jämförelselägenhet behöver inte ha exakt samma egenskaper för att anses likvärdig. Exempelvis kan en något mindre lägenhet med bättre planlösning ha samma bruksvärde.

I de flesta fall motsvarar den förstahandshyra som du själv betalar redan bostadens bruksvärde, eftersom hyran normalt har förhandlats fram mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen.

Hos Sveriges Domstolar kan du läsa mer om vilka faktorer som spelar in när man bestämmer bruksvärdet och hur likvärdiga lägenheter bedöms.

Möbler och övriga kostnader

Om bostaden hyrs ut möblerad är det vanligt att ett möbeltillägg läggs på hyran. Någon exakt lagstadgad procentsats finns inte, men Hyresnämnden har ofta godkänt ett tillägg på cirka 10–15 procent för fullt möblerade bostäder.

Du får även ta betalt för kostnader som är kopplade till bostaden, exempelvis:

• El
• Gas
• Internet
• Parkeringsplats
• TV-tjänster

Dessa kostnader bör motsvara dina faktiska utgifter.

Räkna ut hyran för en hyresrätt – ett exempel 

Om din förstahandshyra är 8 000 kronor per månad, bostaden är fullt möblerad och internet (200 kr/mån) samt parkeringsplats (900 kr/mån) ingår kan hyran exempelvis beräknas så här:

(8 000 kr × 1.15) + 200 kr + 900 kr = 10 300 kr/månad

Ta inte ut för hög hyra

Att sätta rätt hyra från början är viktigt. Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand och tar ut en oskäligt hög hyra kan det få allvarliga konsekvenser.

Hyresgästen kan ansöka om att få hyran prövad hos Hyresnämnden. Om hyran bedöms vara för hög kan Hyresnämnden besluta att den ska sänkas. Hyresgästen kan dessutom begära retroaktiv återbetalning av överhyra för upp till ett år tillbaka i tiden.

Att ta ut en oskäligt hög hyra kan också innebära att du riskerar att förlora ditt förstahandskontrakt. Vid allvarliga överträdelser kan olovlig uthyrning i kombination med överhyra även leda till böter eller fängelse.

Genom att sätta en skälig hyra redan från början minskar du risken för tvister, återbetalningskrav och andra allvarliga konsekvenser.

Läs mer om regler för återbetalning här.

Exempel på återbetalning av överhyra

Om du har tagit ut 11 000 kronor per månad för en bostad där den skäliga hyran bedöms vara 9 000 kronor per månad, och hyresgästen har bott där i åtta månader, kan återbetalningen uppgå till:

(11 000 kr − 9 000 kr) × 8 månader = 16 000 kr

Trappningsregeln

I vissa fall kan hyran för en hyresrätt höjas efter att en större renovering genomförts eller efter en hyresförhandling. Om hyreshöjningen är omfattande kan den delas upp över flera år istället för att genomföras på en gång. Detta kallas för trappning.

Syftet med trappningsregeln är att ge hyresgäster tid att anpassa sig till en större hyreshöjning. Istället för att hela höjningen sker direkt höjs hyran stegvis under en bestämd period.

Om du hyr ut en hyresrätt som omfattas av en trappad hyra har din hyresgäst rätt till samma reducerade hyra som du själv betalar. Du får alltså inte ta ut den framtida, fullt höjda hyran innan den faktiskt börjat gälla för dig.

Exempel på trappning

Anta att bruksvärdeshyran för en lägenhet är 8 000 kronor per månad och att hyran höjs med 10 procent efter en större renovering. För att undvika en alltför stor höjning på en gång delas höjningen upp över fem år.

• Ursprunglig hyra: 8 000 kr/månad
• Ny hyra efter höjningen: 8 800 kr/månad
• Trappningstid: 5 år
• Årlig höjning: 2 procent

Efter tre år har hyran höjts med totalt 6 procent:

8 000 kr × 1,06 = 8 480 kr/månad

Om du hyr ut bostaden under det tredje året får du därför ta ut 8 480 kronor per månad, inte den framtida slutliga hyran på 8 800 kronor.

Läs mer om trappningsregler på Sveriges Domstolar.

Läs mer

Vill du fördjupa dig i reglerna kring hyressättning och privatuthyrning? Här hittar du mer information från myndigheter och andra relevanta aktörer:

• Privatuthyrningslagen – Riksdagen
• Regler för hyra – Sveriges domstolar
• Bruksvärde – Sveriges domstolar
• Skälig hyra – Sveriges domstolar
• Andrahandsuthyrning för bostadsrätter – Bostadsrätterna

 

Granskad av jurist.
Senast uppdaterad: 1 juli 2026